Tips investering sekundærleilighet i Oslo +/- MNOK 5

[Smokeless]

Husk å ta høyde for potensielle vedlikeholdskostnader og manglende leieinntekter i perioder mellom inn- og utflytting.

En annen sak er leietakere som må kastes ut. Avhengig av hvor lang tid namsmannen bruker kan du risikere å miste mye mer enn bare depositumet.

Et annet tips er å unngå objekter med høye fellesutgifter, eller objekter der sameiet vil (eller må) bruke store summer på vedlikehold i neste 10-års periode. I verste fall øker fellesutgiftene mye, og enda verre er det dersom styret bestemmer seg for kontantinnskudd i stedet….

Har selv regnet mye på utleie, og den store x-faktoren er fremtidig verdistigning eller -fall. Dette gjelder for så vidt også andre investeringer, men fond kan du gå raskt inn og ut av.

Jeg gikk for fond i stedet, lat som jeg er - orker ikke å håndtere leietakere eller enda mer eiendom å passe på

Med andre ord, det du sier er at man skal velge sine leietakere med omhu og prise seg så lavt at man kan velge.

Jeg har, bank i bordet, vært heldig til nå. Men man må være beinhard på hvem man tar inn og heller akseptere 10% lavere inntekt mot mindre slitasje og stabil leietaker.

 

[Slettet bruker 15873]

to det over 80 år før prisene var der de hadde vært før krakket.

80 år? Nå tror jeg du surrer.

 

[sf82]

Gitt at du ender opp med leilighet så tenker jeg at områdene du ser deg ut i utgangspunktet er gode mtp utleie. Sentrale, en del utesteder, div høyskoler i nærheten, kollektiv lett tilgjengelig, grøntarealer etc.

Men vær obs på følgende:
- om du kjøper "gammelt" - typ 1890-gård: finn ut om og hva som er gjort mtp brannsikring. Forsåvidt mtp soilrør etc også, men det gjelder jo alt som er mer enn noen tiår gammelt. Veldig mange av disse gårdene, gjerne kombinert med loftsutbygginger på 80-og 90-tallet, har eller kommer til å få store utgifter knyttet til brannsikringarbeid. Ask me how I know......

- som noen toucher innpå her: det er vanskelig å vite hvordan det grønne skiftet / militant bil-hat med tilhørende tiltak vil slå ut. Selv om MDG ikke vil innrømme det er det et begrenset antall mennesker som 1) kan bo innenfor Ring 3 når det etterhvert blir "umulig" å ha bil, og 2) de menneskene som vil/kan håndtere de forutsetningene er ikke nødvendigvis de samme som kan betale dagens boligpriser.

Siste punktet er helt klart satt på spissen, og jeg har på ingen måte fasiten, men det kan være verdt å ha i bakhodet.

 

[Genta]

Med andre ord, det du sier er at man skal velge sine leietakere med omhu og prise seg så lavt at man kan velge.

Jeg har, bank i bordet, vært heldig til nå. Men man må være beinhard på hvem man tar inn og heller akseptere 10% lavere inntekt mot mindre slitasje og stabil leietaker.

Enig. Har hatt den strategien i 9 av 10 år. Med suksess. Første året med utleie var lærerikt

Men vær obs på følgende:
- om du kjøper "gammelt" - typ 1890-gård: finn ut om og hva som er gjort mtp brannsikring. Forsåvidt mtp soilrør etc også, men det gjelder jo alt som er mer enn noen tiår gammelt. Veldig mange av disse gårdene, gjerne kombinert med loftsutbygginger på 80-og 90-tallet, har eller kommer til å få store utgifter knyttet til brannsikringarbeid. Ask me how I know......

Vet! Satt i styret i et lite sameiet ved Vestkanttorget som bare var 1/16-dels flatbanka fluef…ehår unna å bli stengt av Brannvesenet. I tillegg var leilighetene solgt med høy fellesgjeld med tilhørende høye månedlige kostnader. Ingen oppussingsplan, soilrør, etasjeskiller og fasade på ett år - 250’ per leilighet! Inka Eiendom sitt verk. Garantert konkurs i dag.

 

[Eternamaniac]

80 år? Nå tror jeg du surrer.

Nei prisene I Kristiania krakket skikkelig i 1899 etter mange år med stor oppgang, og det var ikke før på 80-tallet prisene igjen var like høye, inflasjon selvsagt tatt med i beregningen.

Dette ble skrevet av professor Ola Grytten i 2012, det tok altså ikke 80 år men nærmere 100:


«På tilbudssiden ble bygge-boomen i hovedsak finansiert gjennom aksjeseemisjoner. Emisjonene i nye byggeselskaper i hovedstaden ble fordoblet mellom 1897 og 1899. Seks nye forretningsbanker ble etablert i byen mellom 1896 og 1898. De spesialiserte seg på utlån til boligbyggere med aksjer og tredjeprioritets lån til boligbygge-selskaper som sikkerhet. Samtlige av disse bankene gikk over ende under det påfølgende krakket.

I løpet av vinteren 1898 - 1899 ble markedene nervøse idet det ble stadig klarere at formuespriser, særlig på eiendom, var svært høye. I løpet av 1899 sprakk både kreditt- og eiendomsboblen. Prisene på både boliger og forretningsbygg falt sterkt. Boligprisene gikk tilbake hele 59 prosent i Kristiania 43 prosent i Bergen i løpet av krisen. Antall konkurser ble tredoblet i forhold til tidlig på 1890-tallet. Store tap førte til bankkollapser og økonomisk stagnasjon.

Om vi ser på realpriser på boliger, det vil si løpende boligpriser justert for konsumprisutviklingen, tok det nesten 90 år før nivået var gjenvunnet på landsbasis, for Oslo tok det godt over 100 år.»

Noe å tenke på for dagens spekulanter? Jeg er altså en av dem, bare så det er sagt…

Og til de som ikke tror på at historien til stadighet gjentar seg er det bare å håpe.

https://web.archive.org/web/20120126160457/http://paraplyen.nhh.no/paraplyen/arkiv/2012/januar/kristiania/

 

[Dexter]

Tenkte på denne tråden da jeg så artikkelen.

Bør du kjøpe en utleiebolig eller bør du gå for aksjer?

Vi ser på fordeler og ulemper ved å kjøpe en utleiebolig.

www.morningstar.no

 

[berekraft]

I mange tilfeller så må man lånefinansiere et slikt leilighetskjøp og da vil jo ikke aksjer eller fond være et alternativ, så fremt man klarer å lånefinansiere dette? Jeg har i en årrekke vært inne i eiendomsmarkedet i Stavanger, men gikk ut litt før oljekrisen og satt igjen med en solid fortjeneste. Orket ikke gå inn igjen og valgte i stedet å satse på hytteinnvesteringer i områder med sterk utvikling. Konseptet er å kjøpe hytter i områder der prisen er forventet å stige, leie ut i mellom 3-5 år og så selge med fortjeneste. Det krever litt mer arbeid enn utleie av leiligheter, men gir i mange tilfeller større fortjeneste. I tillegg har man jo "gratis" hytte på fjellet - noe som også er verdt litt.

 

[Genta]

Kan dere, uavhengig av sosialpolitisk ståsted, andre overbevisninger eller andre kanskje bedre alternativer - hjelpe med verifisere dette invIsteringsregnestykket (MNOK 2 / 10 år):

Fond:
Beregner 15 % gjennomsnittlig avkastning neste 10 år. (Eks 50/50 DNB Global Indeks og DNB Norge Indeks).
2.000.000*1,15^10=8.100.000
Gevinst: 8.100.000 minus innskudd 2.000.000 minus skatt (6.100.000*,3168)1.900.000 = 4.200.000

Leilighet:
Beregner 7 % gjennomsnittlig prisvekst de neste 10 årene innenfor ring 3 og 3 % gjennomsnittlig rentekost huslån. Avdragsfritt.
Pris leilighet 5.000.000, økes til *1,07^10 = 9.800.000
Lånekostnad 3.000.000*0,03^10 = (900.000)
Huskost (forsikring, felleskost, maling, etc): 5.000*12*10 = (600.000)
Leieinntekt: 15.000*12*10= 1.800.000
Skatt leilighet: 9.800.000-5.000.000*,22 = 1.100.000 + 1.800.000-600.000-900000*,35 = 100.000 -> sum skatt = 1.200.000
Gevinst: 9.800.000-5.000.000-1.200.000(skatt)+300.000(overskudd inntekt-rente-huskost) = 3.900.000

Enige?

Masse som ikke er hensyntatt, eksempelvis adm.gebyr fond, skattefradrag kostnad til eiendomsmegler, arbeid med utleie, formueskattforskjell, etc

 

[darkcho]

15% avkastning i snitt pr år for fond er rimelig optimistisk, er ikke snittet før covid 6-8%?

 

[SpeedmasterPepsi]

Helt enig med forrige taler, kan godt hende man får 15%, men det er vel omtrent ingen som forventer eller budsjetterer med noe mer enn halvparten.

 

[Genta]

DNB Global Indeks har de siste ti årene gitt en årlig avkastning på 17,5 prosent (per 31.8.21)

- Det største og mest populære indeksfondet vi har ‎- DNB Nyheter

- DNBs største indeksfond står til seks på Dine Pengers fondsterninger, sier indeksforvalter Eivind Aukrust.

www.dnb.no

 

[Loevhagen]

Skjønner fascinasjonen med eiendom i forhold til "kjedelige" fond, men se på antall variabler i ditt eget overslag for bolig som havner ut med 3.9M her @Genta. For stor usikkerhet med så mange variabler som skal dra i samme retning, pluss den variabler som gjelder "problematiske leietakere og naboer". Jeg ville valgt fond. Minst mulig søppel i hodet over en 10-års periode, gjør livet hyggeligere å leve frem til du eventuelt kan cashe inn en gevinst.

Men noen lever etter no pain - no gain, så hvem vet. Det spørs jo hvor masokistisk man er som person.

 

[SpeedmasterPepsi]

Det stemmer selvsagt og det kan godt hende du får det de ti neste også, men jeg kan ikke huske å ha sett noen sette det som en forventning.

Aksje Norge skriver selv:

"Vi pleier å si at en forventet årlig avkastning i aksjemarkedet ligger på 4 – 8% over risikofri rente." https://aksjenorge.no/aksjesparing/risiko-og-avkastning/avkastning/

 

[Genta]

Skjønner fascinasjonen med eiendom i forhold til "kjedelige" fond, men se på antall variabler i ditt eget overslag for bolig som havner ut med 3.9M her @Genta. For stor usikkerhet med så mange variabler som skal dra i samme retning, pluss den variabler som gjelder "problematiske leietakere og naboer". Jeg ville valgt fond. Minst mulig søppel i hodet over en 10-års periode, gjør livet hyggeligere å leve frem til du eventuelt kan cashe inn en gevinst.

Men noen lever etter no pain - no gain, så hvem vet. Det spørs jo hvor masokistisk man er som person.

Det upraktiske ved utleie og usosiale ved sekundærbolig vil absolutt veie tungt.
Begge regnestykkene har store usikre faktorer, spesielt ift forventet avkastning, eiendomspriser og rentekostnad.
Hvis avkastning på fonda som det antydes ovenfor er ned mot 4-8 % vil sluttsummen på fond være betydelig lavere, såfremt vi ikke får en stagnasjon i eiendomsmarkedet innenfor ring 3 - som jeg egentlig ikke har tro på...

2000000*1,06^10 = 3.600.000... Eller regner jeg feil?

 

[Callahan]

Her skal jeg gi deg et tips. Går du inn med ca 7,5 mnok, vil din investering om få år omsette klokker for 2,3 mrd.
Klokken tikker. Hva venter du på?

WATCH VAULT AS emisjonskampanje | Folkeinvest